投资建议:海淀区优质教育资源丰富,监管政策趋严使得存量资本平台价值凸显,翠微未来有望成为海淀区重要资源整合平台,综合教育平台+安全边际充分构成我们推荐核心合计。换届落地+商业承压使得布局将提速,维持目标价13.5 元、增持评级。公司未来最大看点仍是区内优质教育资源及资产整合预期,近年来单体百货业普遍面临经营压力,10 月底民促法修改将再次上会,预计通过概率较大,届时公司向综合性教育平台布局有望提速。考虑区域需求不振,下调2016-2018 年EPS 预测至0.22/0.24/0.27(原为0.25/0.26/0.27)。
   
单体百货经营承压,资产质量优异待激活。近年来由于行业环境竞争加剧以及终端需求羸弱,扩张停滞下单体百货企业成长性普遍下降, 1-3Q 翠微营收/净利润分别下降7.5%/38.8%。考虑1H 北京百货销售同比降10%,短期商业经营拐点仍须等待。3Q 公司短期贷款下降为0, 账面现金12.8 亿+19 万方核心商圈自有物业+7 亿可售金融资产,使得公司重估值超120 亿、较现市值溢价率约120%,REITs 等地产金融工具发展未来将有效激活公司资产价值并提供现金流。
   
民促法修改落地在即,教育主题有望获强催化。海淀国资目前控制上市企业中三聚环保已突破500 亿市值,中泰桥梁(112 亿市值、持股30.1%)、翠微股份(55 亿市值、持股62.5%),作为市值最小、持股比例最高资本平台,翠微未来获得资源倾斜力度有望显著加强。民促法修改将于10.31-11.6 期间上会讨论,预计通过概率较大。2014 年资产重估国资持股成本13.2 元/股,当前位置具备较强安全边际。
   
风险提示:改革进展缓慢;业绩持续下滑。