投资要点:
   
投资建议:作为海淀国资旗下重要资本平台,换届在即+经营不利使得公司业务多元化进程有望加速,突出的资产价值提供市值安全边界,维持目标价13.5元、增持评级。公司商业主业已多年未做扩张,需求不振及竞争加剧使得短期业绩承压,资产优良+现金充沛叠加改革提速使得多元化布局将加速。国资主导下公司已携手道勤资产等成立教育投资公司,未来可能依托股东资源优势继续延伸。考虑经营承压,下调2016-2018EPS预测至0.25/0.26/0.27(原为0.3/0.31/0.32)。
   
经营低谷难掩资产优良,重估溢价率高企。受京城整体经营环境恶化及扩张停滞等因素影响,1H营收/净利润分别下降9.3%/37.7%。剔除发债等财务费用增加则业绩下降24%,符合预期。考虑1H北京百货销售同比降10%,短期商业经营拐点仍须等待。短期借款微降至1.5亿,账面现金14亿+19万方核心商圈自有物业+7亿可售金融资产,使得公司重估值超120亿、较现市值溢价率约140%。资本+盈余公积达18.5亿、未分配利润5亿(现股本5.2亿),负债表继续表现突出。
   
海淀国资旗下重要资本平台,换届在即多元化布局可期。翠微为海淀国资控股市值最小公司(其余为三聚环保/中泰桥梁),持股高达62.54%,2014年资产重组定增股价为13.68元/股,目前倒挂35%以上,预计未来继续获得资源倾斜概率较大,已公告与海淀国投成立教育投资公司,未来在教育项目孵化等领域合作有望深化。9.15为董事会到届期限,考虑现主业经营受限换届完成后多元化布局有望提速。
   
催化剂:区域改革升温;利用股东资源培育或延伸新业务;·风险提示:改革进展缓慢;业绩持续下滑。